Co oznacza hipoteka łączna?

Czym jest hipoteka łączna? Sprawdź, jak wyglądają jej zasady po nowelizacji.
 

Hipoteka łączna umowna 

Hipoteka łączna opiera się na jednej wierzytelności pieniężnej zabezpieczonej hipoteką na kilku nieruchomościach. Wierzytelność ta nie jest podzielona na konkretne nieruchomości, obciążając jednocześnie każdą z nich w pełnej wysokości. W przypadku, gdy hipoteka łączna o wartości 200 tysięcy złotych obciąża cztery nieruchomości, każdą z nich z osobna obciąża na kwotę 200 tysięcy.

Hipoteka łączna po nowelizacji 

Według przepisów po zmianie, „w sytuacji podziału nieruchomości hipoteka ustanowiona na części ułamkowej nieruchomości, obciąża w tym samym zakresie części ułamkowe wszystkich nowo utworzonych nieruchomości. W razie podziału nieruchomości, który polega na ustanowieniu odrębnej własności lokalu (mieszkalnego jak i użytkowego) lub wydzieleniu z dotychczasowej nieruchomości odrębnej nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym, istnieje możliwość żądania przez nabywcę wydzielonej nieruchomości i podziału hipoteki proporcjonalnie do wartości nieruchomości powstałych na skutek tego podziału. Warunkiem takiego roszczenia nabywcy jest jednak, aby sposób podziału hipoteki nie był już wcześniej określony w umowie o ustanowieniu hipoteki i ujawniony w księdze wieczystej, gdyż wówczas podział hipoteki następuje zgodnie z postanowieniami umowy. Z takiego zapisu wynika, że ustawodawca daje pierwszeństwo rozwiązaniom umownym przed wynikającymi z ustawy (te ostatnie ze skutkiem powstania hipoteki łącznej oraz uprawnienia nabywcy wydzielonej nieruchomości do żądania podziału hipoteki)”.

Hipoteka łączna przymusowa 

Przepis art. 111 ust. 1 znowelizowanej ustawy o księgach wieczystych i hipotece dopuszcza wyjątkowo możliwość dokonania wpisu hipoteki przymusowej łącznej w dwóch sytuacjach w nim wskazanych. Do wyjątkowych przypadków zalicza się obciążenie już istniejącą hipoteką łączną nieruchomości, które miałyby zostać obciążone kolejną hipoteką przymusową łączną albo nieruchomości te stanowią własność dłużników solidarnych, a także przypadek, kiedy hipoteka przymusowa łączna może powstać wtórnie, tj, na skutek dokonania podziału obciążonej nieruchomości, co wynika z art. 76 ust. 1 u.k.w.h. odnoszącego się do każdego rodzaju hipoteki. Przedmiotem hipoteki przymusowej mogą być nieruchomości oraz prawa wskazane w art. 65 ust. 2 u.k.w.h.

Hipoteka łączna przymusowa występuje w momencie, w którym majątek dłużnika (pomimo, że w jego skład wchodzi kilka nieruchomości), nie stanowi wystarczającego zabezpieczenia dla roszczeń wierzyciela - rozłącznie nie posiadają one oczekiwanej wartości. Istnieje wtedy możliwość, by obciążyć dłużnika hipoteką przymusową łączną.