Co to jest hipoteka kaucyjna?

W 2011 roku zarówno termin "hipoteka kaucyjna”, jak i „hipoteka zwykła” został wykreślony z polskiego prawodawstwa i skutecznie zastąpiony „hipoteką umowną”. Mimo, że hipotek tych nie da się już ustanowić, w odniesieniu do hipotek powstałych przed lutym 2011, ich instytucja nadal jest aktualna i wygasa w momencie wygaśnięcia wierzytelności w banku.

Hipoteka kaucyjna a sprzedaż nieruchomości

Istnieje możliwość zarówno kupna, jak i sprzedaży nieruchomości, która jest obciążona hipoteką, warto jednak pamiętać, że zmiana właściciela nie oznacza wygaśnięcia hipoteki, a jedynie jej przejście na nowego hipotecznego dłużnika. Także w tym wypadku wierzyciel może dochodzić swoich roszczeń od nowego właściciela nieruchomości. Przy sprzedaży jakiejś części nieruchomości, która jest obciążona hipoteką, sprzedający lub kupujący nogą żądać od wierzyciela zwolnienia tej części z obciążenia, jeśli w porównaniu z resztą jest dość nieznaczna, a pozostała wartość nieruchomości zapewnia wystarczające zabezpieczenie. Jeśli wierzyciele zażądają wypłaty kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości, musi im ona zostać wypłacona według pierwszeństwa służących im hipotek.

Hipoteka kaucyjna umowna 

Hipoteka kaucyjna może zabezpieczać dwa rodzaje wierzytelności. Pierwszą z nich jest wierzytelność o nieustalonej wysokości, ale istniejących (lub mogących powstać w przyszłości) roszczeniach związanych z wierzytelnością hipoteczną, które z mocy ustawy nie są objęte hipoteką zwykłą. Drugi rodzaj wierzytelności to wierzytelność z dokumentów zbywalnych przez indos nawet w przypadku, gdy jej wysokość była z góry ustalona.

Hipoteka kaucyjna to specjalna odmiana hipoteki, którą zabezpiecza się wierzytelności o nieustalonej wysokości - ustanawia się wtedy hipotekę do oznaczonej sumy.

Hipoteka kaucyjna po nowelizacji

Obecnie przepisy prawne związane z hipoteką bazują głównie na hipotece kaucyjnej. Obejmują one zarówno wierzytelność główną, jak i wierzytelności przyszłe. W znowelizowanej ustawie, zgodnie z artykułem 68 ustępu 1, ustawodawca wskazuje, że w aktualnym porządku prawnym „Hipoteka zabezpiecza wierzytelność pieniężną, w tym również wierzytelność przyszłą”, przy czym „Hipoteka zabezpiecza wierzytelność do oznaczonej sumy pieniężnej”.

Hipoteka kaucyjna a zwykła

Hipoteka zwykła określała dokładnie kwotę wierzytelności banku, która to ściśle odpowiadała kwocie kredytu, hipoteka kaucyjna zaznaczała natomiast maksymalną kwotę wierzytelności, której mógł żądać bank. Co za tym idzie, hipoteka kaucyjna służyła bankom do zabezpieczenia wierzytelności przyszłych, takich jak odsetki, koszty egzekucji itd., hipoteka zwykła zaś wyłącznie do zabezpieczenia wysokości kredytu.